Anlageimmobilien – Immobilien als Kapitalanlage

Ob Wohnen, Arbeiten oder Einkaufen: Alles findet beinahe zwangsläufig in einer Immobilie statt. Warum sollte man also in Aktien investieren, wenn man das Geld auch sicherer über einen längeren Zeitraum für sich arbeiten lassen kann – und zwar ohne ein großes Risiko oder einen Wertverlust in Kauf nehmen zu müssen. Die Investition in eine Anlageimmobilie bietet Sicherheit, Inflationsschutz und Unabhängigkeit von der Börse.

Warum sollten Sie Ihr Geld in Immobilien investieren?

Eine Kapitalanlage bezeichnet eine Geldanlage, Vermögensanlage oder auch ein Investment. Kurz gesagt: die Investition von Geldbeträgen in zum Beispiel Fonds, Sparbücher, Aktien oder eben Immobilien.

Aufgrund der niedrigen Zinsen ist die Anlage in Immobilien derzeit äußert beliebt. Anders als bei Aktien oder Sparkonten besteht hier keine Gefahr von Kursrückgängen oder Zinsausfällen. Die Investition in ein reales Objekt bietet ein Gefühl der Sorglosigkeit.

Ob ein Mehrfamilienhaus, eine Eigentumswohnung, ein Einfamilienhaus oder ein anderes Gebäude: Eine Entscheidung, Geld in Immobilien anzulegen, wird nicht allein durch den niedrigen Zins begünstigt.

Immobilien Wohneingang

Immobilien verfügen über einen konkreten Sachwert. Das Geld verschwindet also nicht in irgendeiner Firma oder Ähnlichem, sondern wird in einem realen Objekt angelegt. Auch die Entwicklung auf dem Immobilienmarkt spricht bereits seit längerer Zeit für gute Investitionsmöglichkeiten. Vor allem in den sogenannten Boom-Städten wie Berlin, Hamburg, München und Frankfurt ist eine Wertsteigerung von Anlageimmobilien vorprogrammiert. Das spiegelt sich auch in einer Rendite von bis zu vier Prozent wider.

Was genau ist eine Rendite und wie berechnet sich diese?

Ziel einer Geldanlage ist es, Gewinn zu erzielen. Dieser Gewinn wird als Rendite bezeichnet. Hierbei wird zwischen der Brutto- und Nettomietrendite unterschieden. Die Bruttomietrendite ergibt sich wie folgt:

Bruttomietrendite = Jahresbruttomieteinnahmen/Kaufpreis x 100 %

In der Bruttomietrendite wird dabei nur der Kaufpreis in die Relation zur Jahresmiete gesetzt. Betriebskosten oder ähnliche Aufwendungen mindern die Aussagekraft, da diese nachträglich abgezogen werden müssten.

Die Nettomietrendite hingegen beinhaltet keine weiteren Aufwendungen und bezieht sich auf das Verhältnis der Jahresnettomiete und des Kaufpreises einschließlich der Kaufnebenkosten. Die Nettomietrendite ergibt sich wie folgt:

Nettomietrendite = Jahresnettomieteinnahmen/Kaufpreis einschließlich Nebenkosten x 100 %

Ist also nur die Nettomietrendite relevant für den Kauf?

Bei der Investition in eine Immobilie gibt es mehrere wichtige Faktoren. Zwar hängt die Suche nach der richtigen Immobilie in erster Linie von der Nutzung, dem Kapital und dem erwarteten Ertrag ab, dennoch sollte man bei der Wahl einer Kapitalanlage auch auf weitere Punkte achten. Dazu gehören zum Beispiel die Makro- und Mikrolage einer Region beziehungsweise Stadt.

Bei der Makrolage handelt es sich um die Infrastruktur des Ortes.

  • Was ist vor Ort an Bus- und Bahnverbindungen, an Ärzten, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Freizeitangeboten et cetera vorhanden? Gibt es vor Ort viel Arbeitslosigkeit?

Die Mikrolage beschreibt die direkte Umgebung der Immobilie und gibt Auskunft über die Nachbarschaft.

  • Wie attraktiv ist die nähere Umgebung?
  • Wie ist in den umliegenden Straßen die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr?
Immobilien Infrastruktur

Auch der Zustand einer Immobilie sollte nicht außer Acht gelassen werden. Wichtig ist insbesondere, ob Instandhaltungsrückstande bestehen, ob die Nebenkosten im Verhältnis zum Objekt zu hoch sind und ob die Immobilie einen logischen Grundriss aufweist.

Ein weiterer wichtiger Punkt ist der Kaufpreis. Mit dem Mietmultiplikator, auch Vervielfältiger genannt, lässt sich herausfinden, ob dieser die Marktsituation widerspiegelt. Der Mietmultiplikator gibt an, für das Wievielfache der Jahresmiete ein Objekt verkauft wird – also in wie vielen Jahren sich der Kaufpreis rentiert. Dabei gilt: je größer der Vervielfältiger, desto kleiner die Rendite. Je kleiner der Vervielfältiger, desto größer die Rendite.

Vervielfältiger = Kaufpreis einschließlich Nebenkosten/Jahresnettokaltmiete

Welche Vor- und Nachteile bringt eine Anlageimmobilie mit sich?

Wie bei jeder Art der Geldanlage gibt es auch bei der Investition in Immobilien Vor- und Nachteile.

Ein enormer Vorteil sind die derzeit niedrigen Zinsen, welche eine längere Zinsbindung ermöglichen. Hierdurch sichern Sie sich den derzeitigen Zins gegen womöglich steigende Zinsen in der Zukunft. Ein weiterer sehr bedeutender Vorteil ist die Altersvorsorge. Bereits in jungen Jahren erworbene Kapitalanlagen, welche im Alter abgezahlt sind, können durch Mieteinnahmen eine zusätzliche Einnahmequelle bieten oder mietfreies Wohnen ermöglichen.

Des weiteren ist die Planung einer recht präzisen Renditeerwartung möglich. In den Boom-Städten kann die anfängliche Rendite noch relativ gering ausfallen, ist aufgrund der Zukunftsaussichten einer Stadt dennoch vielversprechend.

Anlageimmobilien mit einer höheren Anfangsrendite befinden sich jedoch meist in strukturschwächeren Regionen. Hierbei besteht das Risiko, dass nicht immer gesichert ist, ob Mieten noch weiter ansteigen; auch muss mancherorts sogar mit längeren Leerständen gerechnet werden. Doch unabhängig davon, wie viel Planungssicherheit hinter einer Anlage steht: Jede Anlageimmobilie kann an Wert verlieren. Mögliche Gründe dafür: Die Lage verliert plötzlich an Beliebtheit oder der Instandhaltungsaufwand wird zu hoch. Eine hundertprozentige Garantie gibt es nicht.

Die Vorteile einer Anlageimmobilie überwiegen meistens dennoch. Im Vergleich zu anderen Investitionen bieten sie mit am meisten Sicherheit dafür, das Geld wertsteigernd und sicher anzulegen. Schließlich steigt der Bedarf an Immobilien kontinuierlich an. Die daraus resultierende Wohnungsverknappung sorgt in vielen Städten für hohe Mieterträge und Renditen und erzeugt dort einen langfristigen Wertzuwachs der Immobilie.